花语江南房型 花语江南属于哪个区
花语江南,是我9月24号过去考察的项目。这个项目亮点多多，比如，兴隆大街的稀缺性，强强联合的权威性，细节过硬的产品性，等等。但是，科技住宅的领先性，更是让我眼前一亮。花语江南,让我联想到科技住宅的昨天和今天，也让我遥看到中国科技住宅的新时代。
昨天，开创时代
“告别空调暖气时代”，是2000年的时候，北京锋尚国际公寓喊出的一句口号。当年的这句口号，是震撼性的，也是革命性的。这种制冷制暖方式的改变，不光是对传统暖通专业的革命，更是对现代建筑行业的革命，甚至，还是对中国气候变暖的革命。
而这次革命之所以有影响，不光是因为蹭了全球气候变暖的热点，更是为追求诗意栖居的人们传来了福音。恒温恒湿恒氧，不光降低了室外能耗和排放，更可以给室内环境带来极高的舒适度。所以，当年锋尚科技住宅对地产行业的影响，毫不逊色于美国特斯拉对汽车行业的影响。
当代，比锋尚来的稍晚一些，却和锋尚处在同一时代。他们一唱一和，形成了当年单薄却充满锋芒的科技住宅革命的阵容。他们的共同点都是将科技住宅作为其核心价值。而他们的不同点，在于锋尚聚焦于室内环境和室内配置。比如他们在三恒系统的基础上，增加了室内净水系统、中央吸尘系统、垃圾处理系统以及遮阳卷帘系统；而当代当年的代表作“当代MOMA”，则在三恒系统的基础上，增加了更多的文化空间。包括百老汇电影中心、库布里克书吧、山丘艺术中心、空中连廊会所、空中游泳池、空中酒吧、会客空间等等。
锋尚和当代，因为是头一批吃螃蟹的，所以他们自然就会既尝到甜头，也吃到苦头。甜头是头啖汤。谁也不可否认他们就是中国科技住宅的鼻祖，出于公益伦理上的喝彩声也就声势浩大；苦头，是市场上的接受度。没有多少人会拿一生的积蓄开玩笑，所以苍蝇不太容易跟着卖炭的混。特别是三恒住宅的地源热泵，是有较高的运行成本的，消费者一开始就不太情愿买单。比如锋尚在南京小桃园开发的峰尚国际项目，一期收业主的运行费用，每平米每年最高达到70块钱。我由此算了一下，如果是一套200平米房子，一年就要收1万6千8的系统费用。如果按照70年的使用权来算，总共要超过117万元的系统费用。谁也没看到描述出来的舒适性，谁也不愿意看到如此高的风险性。又有多少人会愿意承受这样的住宅呢？
不过到了20年后的今天，当我巡游“花语江南”的售楼处，依然要感恩中国科技住宅的这两位鼻祖。或许，正是因为他们吃尽苦头，才产生了中国的科技住宅。虽然，昨天的科技住宅的理想主义，必然要让位于今天的现实主义。
花语江南效果图
我一直以为，产品问题，不是技术问题，而是市场问题。或许，我们能从花语江南的开发商中铁建和路劲地产的身上，找到做精品科技住宅的理由。中国铁建是2010年国资委批准16家以房地产开发为主营业务的中央企业之一，世界500强企业。而花语江南，却是中国铁建在南京的首个项目；至于路劲地产，位列外资房地产开发企业第 1 名、全国房企 25 名，一样希望初来南京，就都想展露身手。
今天，草创时代
如果说，锋尚和当代，是科技住宅的“正规军”，那么，后来居上的朗诗和金茂，就是科技住宅的“游击队”。他们是靠“小米加步枪”，取得阶段性的市场份额的。
朗诗的科技住宅，是跟着锋尚后面学的。这一点，就连朗诗出来的人都不得不承认。但是，朗诗却采用了朗诗更加市场化。比如，从锋尚到朗诗，电动遮阳卷帘变成了手动的了，彩铝窗变成塑钢窗了，毛细管辐射变成盘管辐射了，进口新风系统变成国产山寨的了。当然，朗诗有朗诗的道理。仅仅从窗户来说，朗诗觉得塑钢窗性能也能满足热传递要求，才将彩铝窗变成塑钢窗的；而从盘管来说，朗诗最早用的是进口的盘管，价格比毛细管贵很多，后来才使用国产盘管；再从新风机来看，朗诗国际街区朗诗也用了进口的新风机，后期项目因为国内供应商都能满足要求啦，因此一些项目才用了国产的。朗诗在成本大幅降低的前提下，“科技住宅”的噱头却依然保持，甚至越来越大。比如，在概念上，朗诗把原来“恒温、恒湿、恒氧”的三项指标，发展成了五项指标，就是“恒温、恒湿、恒氧、适光、低噪”，显然更有产品力和销售力了。而朗诗致胜的策略，更在于用“牺牲”销售利润和物管费用的方法，来“补贴”科技住宅系统的成本。比如，制造三恒系统的每年的费用划到5块钱1平米，而他们却只收1块钱1平米。客户只花1块钱，比装空调划算，当然就有更多人甚至是普通人愿意买单。后来系统运行费收到3块左右的时候，就已经不贴补啦。客户依然认同。就有人说，朗诗十余年只做了一件事，就是专注绿色科技。而我却说，朗诗十余年只做了一件事，就是专注“低配”的绿色科技。虽然从朗诗国际街区到熙华府已经完成了1.0到3.0的升级，只是朗诗的这种升级，依然是小踏步的，谨小慎微的。
在草创时代，什么才是科技住宅的最高标准？是有些含糊不清的。目前在中国流行的标准，有国内建设部的绿色建筑标准，有美国的LEED标准，英国的BREEAM标准，德国DGNB标准，法国的HQE标准。实际上，各个国家都有各个国家的标准。甚至各个地方都有各个地方需要的标准。似乎谁也说服不了谁。任何一个标准，都不可能覆盖一个地区的房地产。加之各个地区的人体差异，科技住宅的概念就更容易让人产生含糊不清的标准。所以说，市场就是硬道理。无论怎样，朗诗经过10多年的发展，毕竟能在空气潮湿的长三角一带深入人心。所以，朗诗的阶段性胜利，也是现实主义的胜利。
相比朗诗的现实主义，金茂集团则有过之而无不及。自2010年举起科技住宅大旗之后，他们在中国的南方和北方，全面开发了科技住宅。金茂虽然做科技住宅比朗诗晚，但是央企的背景使其快速的扩大了市场份额，土地储备也比朗诗多。但是产品比朗诗单一，朗诗的科技系统，既做“集中式”的，也做分户式的：而金茂，只做集中式的。不过，即使全是集中式，金茂科技住宅的定位，也是千差万别。我3年前在北京考察发现，即使同样是金茂府的高配科技住宅，北京广渠金茂府就比亦庄金茂府就要高出两个档次。如此一来，金茂的标签或者IP，也就显得比较模糊。
实际上，科技住宅从开创时代走向草创时代，也说明了地产市场的畸形时代。因为市场上出现更多的“房炒不住”，加上政府人为限价，导致精品走向劣质，房屋质量不是越来越好，而是越来越差。或许，这就是中国式科技住宅波浪式前景的轨迹。从这一点来看，都是必然的。起码，科技住宅一直在不断地普及和教育市场。
前不久我在扬州考察，发现一个叫恒通地产的公司，他们所走的道路，几乎和朗诗一模一样。就是在地域市场专做科技住宅。所不同的，朗诗是长三角最大的科技住宅，恒通是扬州最大的地主。2005年以来，恒通在扬州开发的30多个项目中，几乎一色水都是科技住宅。由此成为扬州”绿色建筑和建筑节能”的领军企业。不过在我看来，他们一开始并没有什么“独门秘方”，而是从北京、德国“拿来”技术。经过10多年的探索，他们今天已经全面掌控了科技住宅的技术。包括地源热泵系统、24小时热水系统、全热交换新风系统、同层排水系统、节能保温隔热系统、噪音降噪系统、智能安防系统、外遮阳系统。正是这些技术，使他们成为扬州最有影响力的地产商，也让人看到科技住宅的明天。
明天，精创时代
但是，有一个标准是比较标准的，那就是实践是检验真理的唯一标准。买家愿意买单的科技住宅，一定是最好的科技住宅。所以，我们看一个科技住宅的科技程度，就看他是否更容易被买家推崇。由此，我们要考虑的问题是，经历了科技住宅的昨天和今天，明天会推崇什么？
我们似乎从花语江南,看到了科技住宅新时代。要考察花语江南，是否在打造南京科技住宅划时代的精品？就要真正从客户感受度上去研究。客户感受度，具体来说，就是客户对恒温、恒湿、恒氧、恒静、恒洁这5个室内环境的感受度。
D户型卧室效果图
恒温。我们明天所面市的恒温技术，和20年前的恒温技术相比，已经不可同日而语。以花语江南为例，是采用“被动式建筑+地源热泵系统+毛细管辐射系统”来完成的。花语江南的被动式建筑，虽然也和一般的被动式建筑一样，给房子穿一件厚厚的棉袄。一般住宅墙体的厚度是5公分，而像花语江南这样被动式建筑的厚度是12公分。同时，由于花语江南采用彩铝窗+高级遮阳卷帘，建筑的“气密性”也就更高；从地源热泵系统来说，花语江南结合制冷、制热匹配地源井，保证土壤换热，得到了最佳的热平衡。所以花语江南有胆向买家承诺，室内温度夏季不高于26℃ ，冬季不低于18℃。垂直温差在3℃之内。而这些恒定的温度，主要是通过毛细管辐射系统来保证的。
恒湿。我们明天所面市的恒温技术，也有较大的突破。要保证30-70度之间人体最适宜的湿度，就必须在“加湿”和“除湿”两方面提升精细度。加湿技术的昨天，都是采用“超声波加湿”技术，但是室内湿度并不均匀。而且，飘逸的水雾颗粒较大，舒适度较差；而花语江南是采用“湿膜加湿”原理水在重力作用下沿湿膜材料向下渗透，水分被湿膜材料吸收，形成均匀的水膜；当干燥的空气通过湿膜材料时，水分子充分吸收空气中的热量而汽化、蒸发，使空气的湿度增加，形成湿润的空气，从而保证室内最佳的湿润效果。
恒氧。明天投放市场的科技住宅，恒氧技术更成熟了，这其中，气流组织的设计更科学啦。以花语江南为例，不止采用了下送上排的置换新风，且室内主要空间均是“微正压”环境。根据朗绿科技工作人员的解释，所谓微正压就是排风量约为送风量的85%。这样的设计室内一直充盈着新鲜干净的空气，不容易积尘。特别值得一提的是，花语江南的过滤系统，新风要经过“三级过滤”，新鲜空气以0.3米每秒左右的速度送入室内，这样的设计，让室内空气至少每2小时可以整室换气一次。
恒静。我们今天市场上的新风系统和空调系统，常常有“低频噪音”问题遭人诟病，而花语江南在健康声环境打造上，一方面是振动设备设置位置远离室内安静区域，同时在系统管路上增加了消声减震装置；另一方面使用了毛细管辐射系统，室内没有传动部件；同时再加上良好的建筑外围护系统和优良的建筑气密性，降低外界噪音干扰，此外还有同层排水系统的应用等等。都营造了恒静的效果。
恒洁。室内是否清洁，当然和小区外部环境有关，但是科技住宅的舒适度，就在于空气过滤。不过，不同的空气过滤器，效果也不同。传统居住环境中：室内充斥着PM2.5、细菌、甲醛及其他VOC污染物，家里不止灰尘大，而且这些污染物对家人健康也有危害。昨天的市场上大部分的户式新风机均是采用“二级过滤”，而今天花语江南采用初效、静电除尘和亚高效“三级过滤”，实现“恒洁”的室内环境。这样新风系统的PM2.5的过滤效果可达95%。所以，花语江南有希望成为南京住宅中室内空气最清洁的楼盘。
B户型客厅展示效果图
正是因为市场的原因，科技住宅的价值已经逐渐成了楼市的天花板。以南京为例。早在2013年前后，朗诗钟山绿郡由于是科技住宅，价格就飙到了22000元/㎡，比一侧的保利紫晶山溢价37.5% 。而再看2018年这两个项目二手房的价格，朗诗钟山绿郡飙到了45000元/㎡，比保利紫晶山溢价18%。这些，都是科技住宅的市场基础。
以上，就是我9月24号去考察花语江南的感受。市场就是最好的回答，所以，我看好更加“升级换代”的花语江南。当然，花语江南也只是科技住宅的“过程精品”，随着“房住不炒”和市场供求关系逐步恢复常态，人们的“诗意栖居”理想会逐步恢复常态。那时候，我们就可以双手迎接科技住宅的新时代。
