城市更新 | 上海老城厢
项目概况
四百多年前，露香园与豫园、日涉园并称为“上海三大名园”，经过漫长的岁月洗礼， 露香园区域仅存地名记忆，房屋残破、建筑密集、交通拥挤、市政设施不全等弊病凸显，与社会主义现代化大都市功能形象和人民居住生活品质需求相去甚远。
为重塑区域功能形象，2002年7月，上海市政府将露香园区域的改造任务交给了黄浦区政府和上海城投。由此，上海规模最大的以居住功能为主的历史风貌保护项目拉开帷幕，上 海城投二十年在这片土地上的初心使命、耐心耕耘、创新探索、匠心打造全面展开。
露香园项目启动于上海城市转型、旧改更新探索研究阶段，以居住功能为主、传承历史风 貌的更新项目并无先例可供参考。上海城投秉承“让城市生活更美好”的愿景，边实践边探索， 努力破解传承与创新、保留与利用、风貌与协同三大城市更新的平衡难题，总结出一套历史 风貌保护开发的完整解决方案，将露香园一期打造成为上海城市人居新地标。通过创新性的 规划与更新策略，既实现了老城厢的可持续更新与历史文化的有效保护，又切实改善了居民 生活环境，构建了一个融合东西方文化、凸显海派精神、传承地方价值、弘扬文化自信的历史风貌街区。
项目总用地面积14.9公顷，总建筑面积约60万平方米。露香园路将项目分为西区一期和东区二期。西区一期2009年正式开工，2021年9月交付。东区二期2021年开工，计划于 2027 年交付。
做法经验
1、传承城市文脉，重塑区域精神
动迁伊始，露香园项目还只是一个单纯的旧改项目，但在拆迁过程中，老城厢被划定为历史文化风貌保护区，项目部分地块被划入了风貌区核心保护范围。2002年至2007年期间，上海城投在保护条例出台之前，就对区域内建筑、街巷及空间做了详尽的记录，对保留的重要街巷、历史空间场所、建筑风貌与原住民的真实生活场景进行了详尽完整的影像记录，在向前变化的同时留下了城市的记忆。（图 1）
一是注重城市风貌。经过大量的方案研究及专家论证，2009年，确认目前规划方案：以 大境阁所在的大境路为界，采用北高南低的规划格局，通过最小面积的高密度开发地块进行容量转移，以保留最大面积的历史肌理风貌（图 2）。北侧高层风貌协调区容纳建筑量，重塑体现大都市气息的城市节点；南侧低层风貌保护区则重点重塑老城厢的传统街巷风貌（图 3）。
二是重视肌理保护。南侧低区贯彻“肌理保护”的理念，保留了原有的路网，仍继续使用原有的名称，如露香园路、青莲街、万竹街、大境路等路名，延续着居民和城市的丰满记忆。复原了等级分明的街道空间尺度、建筑围合街区的布局形式和南北向为主的建筑朝向，重现了传统里弄“主弄 - 支弄 - 院子”的风貌特征和空间私密性层级，延续了传统石库门里弄的空间肌理和序列给人的怡人感受。（图 4）
北部高区则将底部二层设计为配套商业及服务功能，精心推敲底层裙房的檐口高度与街巷宽度的高宽比，以裙房限定街道的空间尺度，使之符合老城厢尺度特征要求。（图 5）
三是重塑区域精神。露香园地区有着丰厚的历史，“顾绣”这一非物质文化遗产也出自露香园。区域其中一幢历史建筑被塑造为历史文化展示中心使用，用来展示露香园、老城厢的历史文化，它也被上海市文物保护工程协会评选首届“上海建筑遗产保护利用示范项目”；有些历史建筑被改造为红色书店及精品服务式公寓，让市民能充分阅读和感受历史人文的传承。
二十年中，上海历史建筑保护法规逐步趋于完善，随着政策、市场、观念的变化，露香园的项目理念从“拆旧建新”的旧改转变为了“传承城市历史文脉，重塑场所精神”的城市更新（图 6）。
2、复兴历史风貌，塑造品质人居
露香园项目采用多维度的城市更新策略，针对其在传统宗教场所、居住环境、商业业态、 街巷格局等方面展现出的鲜明地方文化特征，开展包括但不限于公共空间品质提升、功能业 态多元化、建筑活化利用、慢行系统串联等专题研究，以确保保护更新工作的针对性与实效性。通过多元化手段积极探索如何重燃老城厢的生活气息，增强其人文品牌的辐射力，从而最大限度地释放城市遗产的未来潜能。
一是地下空间集约化利用。通过充足的地下停车空间缓解历史风貌住区的交通与停车问 题，更好地营造地面公共开放空间。另一方面通过高标准的地下空间设计，既一定程度保护了原有历史建筑，也使其更符合人性化居住空间的需求。对黄浦区文物保护点开明里成片街坊，采用整体平移保护的方式，既保证了整体建筑群肌理结构和格局特征，又可开挖地下空间，便于施工组织（图 7）。
二是保留历史建筑的修缮与活化利用。露香园区域内共计保护十一处历史建筑，依据各建筑情况采取分级分类精细化的修缮改造方式，有原貌保护修缮、局部改建、优化复建等（图 8、9）。
创新使用外立面清水墙、水刷石和水泥粉刷修缮三项技术。针对外墙清水砖复原、山墙雕花装饰复原、红砖窗套复原、木装饰修缮进行专项技术研究。复原效果以万竹街41号为例（图 10）。
结合周边地区的发展定位和功能需求，将保留历史建筑与接待、文化展示、红色书店、服务式公寓等功能相结合，既保留了历史风貌，也实现历史建筑活化后地社会价值延续（图 11）。
三是街巷界面一体化精细设计。对红线内外道路进行一体化精细设计，充分考虑车行道路、人行道、建筑入口前区、广场绿地等细节。对于沿街建筑，在建筑立面的体量划分、色彩风格、材质、细节构建等层面进行了精细化的设计把控，力图再现极富韵律感与连续性的街巷界面（图 12）。
四是建筑工艺和选材创新考究。新建的高层建筑，以细节丰富的Art-Deco建筑立面风格 突显“中西合璧”的上海精神品格（图 13）。低层风貌建筑，采用现代与传统工艺相结合的 施工方法，考究立面材料（如清水砖、水刷石、斩假石等）的运用，以及精细修复后的特色 构件（如顶部山花、弄门、门头、瓦面等）再利用，既保持材料与肌理相协调，又有明显的可识别性，实现历史真实性与形态完整性的统一。（图 15、16）
五是智慧低碳社区营造。为实现当代生活品质的提升，露香园项目在历史风貌住区中引入了前沿理念，如将“超低能耗的考量”、“智慧城市理念”和“未来社区服务规划”等融入到项目的建设中，项目高层住宅采用高标准节能建筑做法，采用主动式节能和被动式节能相结合策略，从外墙、屋顶、门窗、设备、遮阳多方面采取节能措施，新兴建筑技术的运用真正将露香园打造成一个面向未来的“智慧低碳社区”（图 17）。
3、优化开放空间，复合业态功能
为妥善解决老城厢传统居住形态与现代品质生活的矛盾，露香园项目园遵循相关历史风貌区保护规划单元控规提出的“公共性”与“开放性”要求，在重要城市界面新增门户性公共开放空间，并与历史建筑、公共服务设施统筹布局，以突出露香园片区独特风貌形象。
一是优化空间格局。在优化空间格局方面，调整和优化里弄建筑内外部空间。室外空间遵循历史里弄“主弄 - 次弄 - 庭院”的风貌特征和空间私密性，在此基础上进行合理优化：主 弄体现较强的场所感，是主要交通空间；支弄保证一定私密性，是公共与私密空间的过渡；庭院进深小，围墙高，形成私密性较强的空间。在室内空间方面，对于以居住功能为主的里弄类建筑，单开间被合并为双开间或者三开间，以提升整体空间的舒适性，满足当代生活需求。对于植入多元业态的历史性公共建筑，在明确目标人群的前提下，依据多元空间的需求进行灵活性的空间布局，从而提升建筑价值（图 18）。
二是街巷活力复兴。街巷活力复兴方面延续了历史“土字形”商业格局模式，并进行演化， 突出打造大境路 - 方浜中路 - 旧仓街 - 阜春弄公共街区形成的“商业 - 休闲 - 文化 - 居住”轴 线网络，以提供形式丰富的商业体验。同时构建城市、地区和社区三级商业与文化配套服务 设施，为城市提供15分钟生活圈的便利（图 19、20）。
三是构建生态环境。为缝合老城厢人民路西侧环城绿带与古城公园之间的城市空隙，上海城投将动迁过程中发现的古城墙遗址规划为街心公园，从而构建北侧完整人民路公园走廊。同时项目以大境路 - 阜春弄 - 方浜中路作为区域内主要高品质慢行网络路径，将大境阁、露香 新园、慈修庵等历史记忆场所通过此路径进行有机串联。作为豫园商圈百年福佑路向西延伸的街巷，特色林荫路旧仓街 - 福佑路丰富了慢行网络层级，营造了一片舒适优美的步行环境。作为区域的核心精神地标，露香新园体现了上海城投在满足精神需求的积极探索，打造成为 一处兼具当代审美需求和公共功能的都市园林，与外滩东门广场、昼锦公园、新天地太平桥公园等地共同构成“蓝绿丝带”上的重要公共开放空间节点（图 21）。
四是空间品质把控。在满足日常使用需求的前提下，对城市家具、市政设施、地面铺装、招牌标识、外挂设施、照明灯具等通过色彩、样式、材质等风格把控。（图 22）有效提升公共空间的舒适度，为大众提供更加优质的公共空间体验。
项目成效
露香园项目启动于上海城市转型但缺乏相关经验的时期，见证了上海城市规划逐步由粗放 到精细并注重城市文脉传承的转变，同时与城市更新相应法规政策不断磨合影响（图 23）。露香园项目的创新举措与城投模式为传统里弄延续居住功能树立了典范样本，也为破解现阶段的城市更新难题提出了重要思路与有益的经验借鉴。
1、社会效益
在露香园项目漫长开发过程中，上海城投作为多元统筹主体，扮演着多重角色，着眼长远效益，以公共利益为先，坚持风貌保护与民生改善、功能提升相结合，保护修缮历史建筑， 因地制宜优化公共空间格局和品质，积极运用绿色与数字智能技术，焕新露香园地区文化精神， 为风貌区城市更新探索了新路径。
一是破局更新难题，老城厢旧改惠及民生。面对建设过程中不断出现的困难与矛盾，如土地使用权属和现状城市道路之间的矛盾、保留保护建筑和项目开发之间的矛盾、项目开发 和周边社会稳定之间的矛盾等，上海城投投入大量精力，与多个政府管理部门、各专业单位、周边居民等进行积极且密切的沟通与协调，采取有力措施有效解决了各种矛盾。
通过更新，共增加了 19000 平方米的公共空间，增加了3200余个地下停车位，全面有效 解决了片区的各种民生问题。
二是提升人居品质，打造历史风貌街区更新样板。始终秉承＂延续历史文脉，重塑场所精神＂的理念，延续里弄建筑原有的居住功能，从提升区域的宜居性、便捷性、友好性、活 力性等方面入手，营造开放人文居住生态圈。不仅留存露香园了美好记忆，更重振了里弄烟火气息，打造首个以居住功能为主的历史风貌街区更新样板。
2、技术创新
一是开创建立立体化历史数据档案库的先河。在遵循《老城厢保护规划》的基础上，对区域内保留的7组历史建筑和残留的古城墙遗址开展了历史积层分析、结构检验与灾害评测 与全方位的记录，并对重点建筑片段采用3D激光扫描技术进行全真数据保留。这一系列详尽可考的前期历史档案库与保护管控体系的建立，开创了建立历史空间档案库的先河，为后续 类似项目起到了良好地示范作用。
二是综合保护与活化利用历史建筑。在前期详尽调研和建筑价值判断的基础上，露香园项目对保留的历史建筑采取修缮、复建、迁建三种方式，无论是相邻大方弄地块的五栋建筑 整体焕新，还是开明里、原南市区图书馆和慈修庵 - 梨园公所的成片保护，都得到了精心的保护与良好的展现，并为后续风貌附加图则的调整提供了借鉴。
三是精细化技术规范标准探索实践。为达成“风貌传承”与“品质生活”的平衡，各期规划设计都以法规政策为重要参考，同时在个别细节设计上通过专家特别论证制度确定可行性， 对优化街坊控规图则进行了创新实践探索。一方面，促进了风貌保护由建筑单体向整体街坊 乃至周边地区整体肌理保护管控的转变。另一方面，采取了肌理维系、肌理修复与肌理重塑 三类方式，突破了原先控制指标“一刀切”的情形。
3、实践引领
在20年的更新与建设中，露香园荣获14项设计奖项、2项专利、管理类奖项8项及工程类奖项6项，获得了业界对其建设水平和品质的高度认可。
规划设计层面，露香园规划与设计注重历史风貌保护和创新更新模式，获得了第十届 （2021-2022 年度）“广厦奖”规划与建筑设计优秀奖、公共配套与物业服务优秀奖两个单项 奖。技术创新层面则是获得了2022年度中国土木工程“詹天佑奖”的优秀住宅小区金奖。历史建筑保护层面，万竹街41号保护改造工程获得首届上海市建筑遗产保护利用示范项目、上海建筑学会第九届建筑创作奖——城市更新·佳作奖。万竹街41号保护改造工程的顺利完成，加速形成了上海传统历史文脉与现代高端生活有机结合的新型城市空间，对历史风貌区的城市更新起到示范作用。
小结
上海城投通过露香园一期的实践，总结出一整套“承、除、加、建”城市更新实施公式，动迁安置做“除法”，联动资源改善民生；保留保护做“承法”，传承风貌重塑功能；三是现代人居做“建法”，技术创新彰显品质；魅力社区做“加法”，延续基因再创繁荣。中国科学院院士郑时龄肯定了“露香园项目不失为一种作为居住功能成片旧改的探索道路，也是一种对有文化传承的生活方式的培育。”实现了提升城市能级、打造品质生活、传承历史文脉的城市更新目标。
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